Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007 tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, hiệu quả. Luật quy định rạch ròi các hoạt động kinh doanh bất động sản giữa đầu tư xây dựng và môi giới đầu tư dự án và đầu tư thứ cấp. Những quy định cụ thể của Luật hy vọng mang lại làn gió mới, tạo điều kiện cho các nhà doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, mang lại nhiều hàng hóa hơn cho thị trường bất động sản, một thị trường tác động đến nền kinh tế - nhưng vì nhiều lý do luôn chứa đựng những bất ổn. Từ gần 15 năm qua, giá đất sốt liên miên, nhanh hay chậm tùy thời điểm, rồi lại ngưng trệ đến độ người ta gọi là đóng băng. Có điều lạ là dù đóng băng, giao dịch nhà đất bất thành nhưng giá đất vẫn tăng phi mã. Ai dám tin dù đó là sự thật rằng đất trên đường Đồng Khởi có giá rao bán 1 tỉ đồng/m2. Tương tự, cao ốc 5 sao tọa lạc trên những con đường trung tâm cũng có giá từ 60 triệu đến 100 triệu đồng/m2”. Dấu hiệu này ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế nước ta? Tiêu điểm Tháng năm của Doanh Nhân Sài Gòn Cuối tháng đã lắng nghe và ghi nhận ý kiến của các nhà kinh doanh địa ốc, nhà nghiên cứu và những nhà quy hoạch đô thị về vấn đề liên quan...

Nhà quy hoạch vạch ra, doanh nghiệp thực hiện...

Trả lời câu hỏi khi lập quy hoạch, các nhà quy hoạch có dự liệu sẽ ảnh hưởng đến TTBĐS, tiến sĩ Nguyễn Trọng Hòa, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, mục đích cuối cùng của quy hoạch đô thị (QHĐT) là phát triển đô thị hợp lý, xây dựng được đô thị hiện đại phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội trong tầm nhìn dài hạn. Muốn như vậy, phải có sự cân nhắc, lựa chọn và chuẩn bị trước về hướng phát triển thật kỹ càng. Trước đây có thời kỳ xem QHĐT là pháp lệnh, những nhà quản lý đô thị, các doanh nghiệp xây dựng cứ theo đó mà làm, đã khiến cho đô thị phát triển không hợp lý, thiếu sinh động. Hiện nay quan điểm này đã có thay đổi: QHĐT là định hướng chung, trong quá trình thực hiện sẽ có thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp thực tế, nhưng vẫn bám sát mục đích ban đầu. Nói cách khác là với quan điểm mới, các nhà quản lý đô thị sẽ vận dụng QHĐT một cách uyển chuyển bởi người thực hiện quy hoạch chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Họ bỏ tiền của, công sức xây dựng đường sá, trường học, bệnh viện, siêu thị, biệt thự, chung cư cao tầng v.v... biến những bản vẽ trên giấy thành các khu đô thị mới. Do đó, các nhà làm quy hoạch phải tính đến điều kiện để TTBĐS phát triển. Điểm chênh nhau là nhiều khi doanh nghiệp tìm được một lô đất trong khu quy hoạch phát triển đô thị mới, trong đó một phần phù hợp quy hoạch, một ít diện tích thì không (xây dựng Công trình Công Cộng, không phải nhà ở) nên tìm cách điều chỉnh... Điều này các doanh nghiệp nên hết sức tránh để không phá vỡ, làm khó nhà quản lý, cũng là làm khó chính mình. Và ngược lại, QHĐT sẽ luôn luôn “mở” để nhà đầu tư có thể thương thảo, điều chỉnh làm cho đô thị đẹp hơn. Chúng ta cũng đừng nghĩ Singapore được như ngày hôm nay là nhờ có quy hoạch ổn định, thực ra chính phủ Singapore đã phải trải qua 14 lần thay đổi, và tôi tin chắc 5 năm nữa họ sẽ lại thay đổi để đảo quốc này trở nên đẹp hơn, phù hợp với cuộc sống hiện đại hơn.

Ông Trần Minh Tâm, Chủ tịch HĐQT Công ty TTT hào hứng tiếp lời: “Tôi rất thú vị khi nghe ông Nguyễn Trọng Hòa nói rằng quy hoạch Có thể thay đổi để phát triển. Tôi đã từng trải qua 5 năm làm quy hoạch khi tuổi đời còn rất trẻ, chưa có kinh nghiệm sống, nhưng lại được giao cho cái quyền quá lớn là quy hoạch TP Mỹ Tho cho 20 năm sau! Tôi nói thế không phải là để chê trách lực lượng kiến trúc sự quy hoạch của các viện hiện nay, mà để hiểu rằng sản phẩm quy hoạch hiện nay của chúng ta không có tác giả cụ thể nào đứng ra chịu trách nhiệm. Nó chỉ là một đứa con vô thừa nhận”, không được đối xử đúng đắn. Thực sự phải có phương pháp quản lý, cơ chế nào đó để hướng tới quy hoạch tổng thể và quy hoạch từng khu một cách hài hòa, cân bằng. Quy hoạch phải là tác phẩm hoàn chỉnh trong sự kết hợp của nhà chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, những nhà làm hạ tầng, kiến trúc đô thị, tài chánh... Có như vậy quy hoạch mới khả thi. Tôi đã từng xem hồ sơ quy hoạch của các đô thị lớn trên thế giới, ở đó, bản vẽ ít hơn nhiều so với phần lời viết, những phân tích về kinh tế, xã hội, còn hồ sơ quy hoạch ở ta thì chỉ toàn bản vẽ. Chúng ta sử dụng tư vấn còn yếu lắm. Làm thế nào để giúp nhà đầu tư có thể khởi động ngay khi bắt tay thực hiện dự án, vì đã hình dung rất rõ trên miếng đất đó mình được phép làm gì. Hiện nay quy trình cho một dự án có thể thực hiện được kéo dài không dưới một năm”.

Bà Tạ Thị Ngọc Thảo, Giám đốc Công ty TTNT, đặt vấn đề, các nhà quản lý (sở, ngành liên quan đến TTBĐS) Có đặt mình vào vị trí doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa khi lập QHĐT hay ban hành các quy định liên quan?

Ông Hòa cho rằng, trước đây có thể vấn đề này không được quan tâm lắm, nhưng hiện nay thì đây là yêu cầu của thành phố và các ngành phải cố gắng thực hiện. Thành phố đang xây dựng QHĐT gắn với TTBĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh trong thị trường này. Để tránh tình trạng có những khu quy hoạch rồi mà không ai đến cả, sắp tới đây thành phố sẽ xây dựng QHĐT sao cho phù hợp với nhiều đối tượng doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia đầu tư TTBĐS, tương tự như làm một bảng điện có nhiều loại ổ cắm, từ trên xuống dưới phải “khớp” vào nhau, như một cơ thể sống. Người sử dụng loại chuỗi cắm nào cũng có thể cắm vào đây để có “nguồn điện” (khoảng giữa năm 2008 sẽ hoàn thành các “ổ cắm” quy hoạch này, theo đó, sẽ giải quyết được 80% quy hoạch đô thị cho người dân chủ động phát triển, còn 20% đưa ra hội đồng xem xét). Trước mắt, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã có tờ trình UBND TP.HCM ban hành quy định cho phép nhà đầu tư xây dựng cao tám tầng trên 1.000 m2 (chưa kể tầng hầm) là không ảnh hưởng gì đến kiến trúc đô thị. Nếu quy định này được ban hành (khoảng 15/7/2007) sẽ gần như là một cuộc cách mạng trong quản lý đô thị, tác động rất lớn vào TTBĐS, nhất là với nhu cầu xây nhà cao tầng, cao ốc văn phòng tăng vọt hiện nay. Người dân biết họ sẽ làm được gì mà không cần xin phép, không cần “phong bì”.

Hạ tầng yếu kém, TTBĐS còn nhiều cơ hội?

Các đại biểu tham dự tọa đàm cùng thống nhất đánh giá hạ tầng cơ sở của nước ta còn quá tệ. Điều này có lợi hay Có hại cho việc phát triển TTBĐS? Theo ông Nguyễn Ngọc Dương, Tổng giám đốc Công ty Vạn Phát Hưng, hạ tầng càng kém thì cơ hội đầu tư càng nhiều và càng thu hút được nhiều nhà đầu tư. Phải có một quy hoạch hoàn chỉnh về hạ tầng cơ sở, xây dựng đường xá, sân bay, cầu cống đúng chỗ, mới có thể phát triển được hệ thống nhà cao tầng. Quy hoạch hạ tầng Cơ sở phải ổn định, “cứng”, thì những phần còn lại mới có thế linh hoạt, mềm mại hơn trong từng giai đoạn. Để xây dựng các “ổ cắm” linh hoạt cắm được mọi “phích cắm” của thế giới, cần phải có những cuộc thi quốc tế

tại Việt Nam, mời gọi các chuyên gia tư vấn quốc tế vào góp sức. Nếu không đổi mới về quy hoạch, để nhà đầu tư, nhà tư vấn và Nhà nước ngồi lại với nhau, thì chúng ta cứ CO kéo theo kiểu “xin-cho” này mãi mãi. Đây là cả một cuộc đấu tranh. Mặt khác, nếu định nghĩa TTBĐS là thị trường giao dịch đất và những Công trình gắn liền với đất, thì cầu, đường, sân bay, bến cảng, siêu thị, cao ỐC Văn phòng... đều là hàng hóa trên thị trường này. Hiểu như thế để thấy rằng chúng ta đang mua cái gì và có thể bán cái gì? Về phía ngân hàng, bất động sản là một điểm tựa để ngân hàng đến với khách hàng trong hoạt động tín dụng. Nhưng khi quyết định cho khách hàng vay vốn, ngân hàng chưa thể hiện được hết nhu cầu của nhà đầu tư trong việc tín chấp, điều kiện sẵn có để cấp tín dụng. Nhà chỉ là một phần rất nhỏ trong bất động sản. Cầu, đường, siêu thị, nhà ga, sân bay, cảng...đều có thể là vật để bảo đảm vay vốn ngân hàng, nhưng chúng ta chưa có quyền sở hữu về đường, cầu, nhà ga, sân bay.. .

Ông Dương nói thêm, hiện nay dù chỉ có khoảng 8% người có nhu cầu nhà thanh toán được ngay tiền mua nhà (theo điều tra của Vạn Phát Hưng), nhưng tính trên tỷ lệ chung thì cũng còn rất thấp so với cầu, do đó phân khúc thị trường nhà ở còn nhiều cơ hội.

Để thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào TTBĐS

Bà Thảo đặt vấn đề, nếu có nhiều Cơ hội thì tại sao suốt 15 năm qua các nhà đầu tư lớn của nước ngoài chưa đầu tư nhiều vào TTBĐS?

Qua kinh nghiệm nhiều lần tiếp các đoàn khách nước ngoài tìm hiểu về TTBĐS, ông Võ Đình Quốc, Phó Tổng giám đốc ACB Real nhận xét: Có ba trở ngại đối với doanh nhân nước ngoài muốn đầu tư vào TTBĐS ở nước ta: Các doanh nghiệp trong nước thường không cung cấp đủ thông tin cho bên nước ngoài, điều đó khiến họ nghĩ là thiếu thiện chí hợp tác và gây khó khăn cho họ trong việc kinh doanh, thủ tục pháp lý để đầu tư, thông tin tài chánh thiếu minh bạch khiến họ không an tâm; việc chuyển lợi nhuận ra nước ngoài không được thuận lợi nên ngoài liên doanh Phú Mỹ Hưng, hầu như chưa có nhà đầu tư nước ngoài nào đầu tư dự án lớn, từ A - Z (từ khi làm thủ tục đến khi hoàn chỉnh), mà thường là hợp tác trong từng giai đoạn. Đầu tư cho quy hoạch là “dân” các lớp thông tin lên cho thị trường ngày một đầy đủ, càng nhiều thông tin về quy hoạch càng khả thi, chứ không phải “bịt kín” như thời gian qua. Mặt khác, người dân cũng cần thông tin ngay lập tức để biết nên mua đâu và mua cái gì. Nếu không biết gì về chính sách, không có những con số thì làm sao có thông tin.

Anh Trần Minh Tâm lưu ý đến những “điểm tựa” của người làm quy hoạch: “Bao giờ người làm quy hoạch mới lấy “điểm tựa” cho việc quyết định số tầng của dự án là căn cứ khoa học, thay vì cứ dựa trên kinh nghiệm như thời gian qua? Xây nhà cao tầng, công viên... thì phải đào bao nhiều hố, trồng bao nhiêu cây xanh... tất cả phải dựa trên những nghiên cứu khoa học chứ không phải những mệnh lệnh hành chính”.

Cuối buổi tọa đàm, các đại biểu thống nhất: Chúng ta chưa hiểu luật chơi, chưa hiểu khách hàng. Chúng ta chưa chia sẻ, giao tiếp được nên không hiểu nhau, cái chúng ta thiếu chính là tri thức. Phải họ luật chơi mới lôi kéo được nhà đầu tư nước ngoài, và bản thân chúng ta cũng phải tập chơi sòng phẳng với họ. QHĐT phải gắn liền với phát triển của TTBĐS và thu hút được nhà đầu tư nước ngoài cùng với vốn và kỹ thuật của họ vào thị trường này, đặc biệt phải đơn giản hóa thủ tục đầu tư và các thủ tục hành chính đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; minh bạch thông tin dự án kêu gọi đầu tư; minh bạch tất cả thông tin về kinh doanh, thông tin tài chính doanh nghiệp; chính sách thuế và quy định về chuyển lợi nhuận ra nước ngoài phải thật cụ thể. Quyền sở hữu, quyền tự do đi vay phải minh bạch, rõ ràng, thì thị trường bất động sản mới bung ra được thế giới. Bên cạnh việc giới thiệu quy chế đặt ra, phải cải tổ con người thi hành, coi nhà đầu tư là khách hàng của họ, là người để họ phục vụ. Tiếp thị về TTBĐS mạnh hơn.

Văn Thông - Báo Doanh nhân Sài Gòn cuối tháng

Xem bài viết gốc ở đây